细节慢慢来！地铁审批“关闭”，佛山楼市迎来

近日，一张宁波发改委回应截图在房地产圈疯传。其内容颇为致命：“从国家下发的新一轮铁路规划中期申报通知来看，标准更高、要求更难，这将对各地区新一轮规划申报产生一定影响。”随后，发改委还补充称，“上一轮建设规划已批准但尚未确定实施的项目，仍需报发改委审批”。这相当于一颗深层炸弹，立刻引爆了市场的焦虑情绪。因为过去，我们坚信，一条新的地铁线路在葫芦里只要得到国家发改委的“批准”，迟到开通的日子并非没有。但现在规则游戏的内容已经完全改变了。 “批准”不再等于“进入保险箱”。只要没有大的建设，随时都可能达不到目标，直接砍掉。结合此前传闻的国务院“十二省市”计划严控地方债务风险，以及客运强度方面最初设定的至少7000人次/公里/日的硬红线。佛山地铁建设的大门似乎正在慢慢关闭。清平末风起。当“地铁大跃进”被按下暂停键时，规划图上那些高估未来五年房价预期的板块，正面临前所未有的重新评估。佛山楼市的底层逻辑可能会发生变化。 01、新规实施，佛山地铁建设“变样”根据目前新的地铁应用标准文中流传，我们一步步回顾： 1、申请城市的GDP总量从过去的至少3000亿增加到1万亿。 2020年迈入万亿大关后，佛山近年来持续成为万亿城市之一。今年上半年，佛山地区生产总值达到6366.87亿元。佛山稳居广东第三经济城市地位。全年KPI完成情况不存在大问题。 2、全市财政年度申请金额从至少300亿增加到至少1000亿。据官方披露的数据，2022年佛山地方一般预算收入将达到796.94亿元，2024年这一数字将增至800.5亿元。 ‌ 这表明佛山财政收入一直在稳步增长，但尚未突破千亿元大关。今年1-8月全市一般预算收入e 482.60亿元，同比下降0.47%。通常超过1000亿元是没有希望的。佛山短期内无法满足这一要求。 3、新建地铁资本金比例进一步提高，由原来的最低40%提高到最高80%。作为参考，佛山城市轨道交通4号线一期工程是一个较新获批的项目，其资本金比例明确为总投资的40%，将由佛山市财政资金出资。受税制调整以及一些众所周知但无法解释的因素影响，今年前三季度佛山市及各区财政收入增速较低。同口径降幅超过3%的市辖区有4个。所以这个要求实现起来比较困难，懂的人都懂。 4、申报城市的城镇常住人口将从原来的至少300万调整为就业后人口。人口密度≥14000人/平方公里。 2024年，佛山常住人口密度将达到2554人/平方公里。这个数字在规模上相当于广东，仅次于深圳、东莞，甚至高于广州。但这个数据还远未达到新的要求。 5、客流量大于或等于70万人次/公里/日的初始标准不变，但分析会更加严格。佛山地铁公布的数据显示，2023年门票收入仅为3.8亿元，营业总收入为5.36亿元。这两项数据均位于全国大都市以下。截至2025年10月，独立运营的佛山地铁线路日均客流量约为53.9万人次，客运强度为每天每公里0.35万人次。年代期间同期，里程客流率为0.2815，平均客流率为0.5189。 ‌客流量低于国内少数二线城市（例如无锡2025年10月客流量为0.63），也没有达到国家规定的标准值（0.7万人次/公里/天）。综上所述，新版施工申请规范被塞到了佛山的喉咙里。尤其是房地产崩盘，土地财政失败，当地人用于地铁建设的钱袋变得更轻。为了应对持续亏损，佛山地铁今年5月以来实施了多项“降本增效”，包括部分线路提前半小时关灯、停车等，并因此闻名全国。当然，根据上述条件，国内符合地铁应用条件的城市所剩无几。虽然消息称，这一点以及不断变化的申请标准目前无法证实或错误，国内地铁研究人员认为，国家显然改善了地铁申请条件，但很难说是否会突然严格。 02. 审批收紧，佛山规划的地铁项目是否会过时？如果新规实施，目前佛山地铁线路图将会发生哪些变化？哪些线是稳定的，哪些线是悬挂的？答案并不简单。根据去年底佛山市城市交通的城市交通线网规划修编，到2050年，佛山市轨道交通网规划将共涉及22条线路，总长约786公里。其中，佛山地铁规划线路15条，其中佛山地铁1-15号线；广州一共引进了7条线路，分别是广州地铁7号线、10号线、17号线、19号线、26号线、32号线、33号线，这是一个非常大的工程。广州、佛山两个城市均可乘坐地铁。但理想很美好，现实却很单薄。佛山地铁建设缓慢是大家有目共睹的。佛山虽然是第一个拥有地铁的地级城市，但近20年来，1号线与7号线西延线已实现全面连通。 2号线只完成了一半，连综合验收都没有完成。它以测试操作的形式运行。 3号线尚未完工。在众多在建地铁线路中，佛山地铁4号线绝对是稳定的。作为佛山市二期建设规划获批后开工建设的第一条线路，目前仍在持续推进。 2025年6月，一期工程8座车站封顶，盾构2段并入双线。而处于规划研究阶段的线路，如佛山地铁6号线、佛山7号线、11号线及后续远期线路等，都可能“缓慢甚至被记录下来”。这些线路的共同特点是：通车年份远、线路覆盖地区多、投资额大。要知道，地铁等大型基础设施项目距离较远，需要持续、较高的资金投入。建设周期长，但回报很低。 “佛联”长期以来饱受诟病。有5个新市区、21个新市镇。一些区镇愿意支持地铁项目，就会全力推进。有的区镇懒得搬，就没有开始征地。 03.三个“徒手”板块会不会很酷？对于佛山楼市来说，这不仅仅是多条线路的延期或砍掉，更是对城市价值的一次重大审视。尤其是对未来五年甚至十年的地铁预期抱有太大希望的行业，回报价值风暴正在酝酿。想知道佛山楼市近十年来最大的信念是什么？这不是河景，更不是程度，而是“广佛同城”背景下的地铁规划。只要有纸上画的地铁图，荒地就能卖高价，郊区也能卖高价。佛山邻居普遍对“打铁”需求旺盛。这一次无疑将直接击碎无数购房者的幻想。 1）作为2024年区域经济全国第六大镇、中国铝材第一镇，大理近年来牢牢抓住了湖北千灯省致富繁荣的浪潮。产业招商引资活力十足，引进千万元以上项目31个。其中，超亿元工业项目4个，超亿元工业项目10个，超亿元工业项目15个。建设项目开始。此外，8所中小学、幼儿园正式开学，5所中小学扩建完成，新增优质学位7665个。佛山常住人口80万，毫无疑问是佛山人口第一大镇。但即使在大理，仍然没有地铁线路开通。规划的地铁线路有6条，包括佛山5、6、8、10号线和广州19、28号线，相当密集，目前未实现的超级大饼。缺乏地铁一直是大理的难题，也是该板块房地产项目的难题，包括保利中央公馆、建发灯湖天丰、灯湖漫云等。 2）平洲板块 有人说，平洲最大的败笔就是没有地铁。佛山7号线、10号线、广州10号线南延线、广州19号线南延线4条规划的地铁线路最终可能会成为一个碎片蛋糕的e。平州地处桂城腰部，三山工业基础总体稳定。桂城想要更大的发展，那么平州就是最好的选择。而且，如今的平州非常擅长“制造”。是一家十几年前的工业制造公司，实力雄厚。此外，平洲是佛山最常见的“近宽值洼地”。距广州南站、番禺段仅很短距离，处理来自广州的诸多急需。要获得候鸟的购买力，地铁是必不可少的。 2023年平洲均价为34799元/㎡，位列佛山第一。现在二手市场已经腰斩了。 3）七岔板块 七岔作为佛山“城市升级典范”之一，规划高、项目新、人居环境好、产业投资大。原本被认为是佛山未来的新中心之一。豪ver，也缺乏自己的赛道覆盖，预计要依靠未来的赛道规划来完成价值实现。如今新规实施，奇岔的交通短缺短期内将更加难以弥补，这将对行业房价产生两方面的影响：一方面，需求项目的潜在增长将受到限制，另一方面，新入市项目的定价策略将趋于保守。奇茶的长期价值保持不变，但短期市场的“预期溢价”将明显降低。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（如有，包括图片和视频）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。